Al adquirir un bien inmueble existen muchos aspectos que se deben tomar en cuenta al momento de su adquisición y uno de los más importantes es analizar si el bien adquirido podría ser inscrito a nombre del comprador. De esta forma, la compra de una propiedad no implica únicamente el pago del precio acordado con el vendedor, además se deben considerar los gastos legales que conlleva la inscripción de la propiedad. Pues inmediatamente después de la adquisición de un bien inmueble el comprador o nuevo adquirente debe proceder a la inscripción de su título de dominio para resguardo de sus derechos. Este es un proceso ágil y sencillo, siempre y cuando todos los documentos y registros de la propiedad se encuentren en orden. Para garantizar que esto así suceda, previo a la compra se debe realizar un análisis de los títulos de los dueños anteriores y demás asuntos de relevancia que puedan afectar la propiedad. Para un mejor entendimiento de estos trámites, pueden acceder a la siguiente publicación, dando click al enlace Adquisición de bienes raíces en Nicaragua – Legal Services Nicaragua
De esta forma, la inscripción en el Registro Público garantiza que el bien inmueble se encuentre a nombre del nuevo dueño y no pueda ser vendido o enajenado por el dueño anterior. De igual manera se protege el bien inmueble adquirido ante obligaciones dinerarias que este pudiera tener, pues si un bien inmueble sigue inscrito a nombre del dueño anterior este se considera parte del patrimonio de él y podría ser sujeto de medidas cautelares como embargos, los cuales pueden ser evitados realizando la inscripción. De igual forma, el dueño puede utilizar el inmueble para darlo en garantía hipotecaria y financiar sus proyectos o utilizarlo como una propiedad de inversión y otorgar contratos de arrendamiento a corto o largo plazo.
En si, el proceso de registro consiste en el pago de aranceles e impuestos en diferentes oficinas gubernamentales los cuales acompañan la inscripción del titulo de dominio a registrar y son los siguientes:
| Pago de impuesto de bienes inmuebles (en ciertos casos) | Pago anual del 1% del valor del inmueble según los registros municipales |
| Pago de impuesto sobre la renta | 1% – 7% del valor de venta del bien inmueble |
| Certificado catastral | Desde C$1,200.00 hasta C$20,000.00 |
| Pago de arancel registral | Desde C$1,000.00 hasta C$30,000.00 |
| Elaboración de plano (en ciertos casos) | Desde $200.00 hasta $2,000.00 |
| Pago de aprobación de plano (en ciertos casos) | Desde C$ 1,200.00 hasta C$ 20,000, en dependencia del área. |
Además de estos aranceles que varían en dependencia del valor y extensión de la propiedad, se deben considerar los honorarios de inscripción y el pago del notario público que otorgará la escritura de compraventa. Una vez que se han realizado los pagos mencionados, todos los documentos son presentados al Registro Público para su inscripción.
Este proceso puede tardar de tres a seis semanas en dependencia de la localización de la propiedad por cuanto no existen plazos uniformes en los registros del país, debido a que algunos lugares se encuentran en proceso de modernización y la información no ha sido ingresada a los nuevos sistemas. De igual forma este plazo se puede ver prolongado por diversos motivos que detallaremos más adelante, los cuales implican la realización de trámites adicionales a la simple inscripción, los que a su vez implican una mayor erogación por parte del comprador, pero pueden ser previstos o evitados con un estudio responsable de la propiedad previo a la adquisición.
Entre las causas más comunes de retraso se encuentran las inconsistencias en las áreas del bien inmueble conforme los registros públicos o las escrituras presentadas, pues es deber del registro verificar que estas sean exactas y acorde a la realidad. Si esto sucede, ya sea que una propiedad tenga una área mayor o menor a la contenida en los títulos o en el registro, esta se actualiza por medio de una escritura pública o un proceso judicial sencillo en dependencia del caso. Otra causa común de retrasos son las inconsistencias en nombres o datos de la propiedad, especialmente en títulos de vieja data, los cuales pueden ser fácilmente subsanados por medio de escritura pública.
Finalmente, el proceso de inscripción puede resultar oneroso, pero es de vital importancia para garantizar la compra de un bien inmueble. Por ello, vale la pena planificar y asegurar que se lleve a efecto evitando problemas a futuro o que este proceso encarezca por un incremento en aranceles o impuestos con el pasar del tiempo.